城市土地市場

城市土地市場是什么？

城市土地市場是指城市土地所有權或使用權轉讓或轉讓的地方。城市土地市場是一個完整的市場體系，由各種相互關聯的專業土地市場組成。

城市土地市場的內涵

城市土地市場的經濟本質是城市房地產市場。在中國，它是城市政府征用農地進入城市土地，轉讓城市土地使用權和城市土地使用權的交易場所和經濟關系。城市土地產權構成城市土地市場的對象，可以是土地所有權或土地使用權；參與城市土地產權交易的當事人構成城市土地市場的主體；城市土地價格是城市土地的交易參數。由于城市土地是土地材料與土地資本的有機統一，城市土地價格一方面反映了城市土地的內在價值，另一方面反映了土地收入資本化決定的城市土地租賃水平。城市土地價格不僅是一般的交易參數，也是指導城市土地資源配置、調整土地關系、促進城市土地合理利用的重要經濟杠桿。

城市土地市場的特點

城市土地市場具有一般市場體系的共性和不同于一般市場的特點。從我國城市土地市場的角度來看，主要體現在以下幾個方面：

一是壟斷與競爭耦合的特點。城市土地作為一種有限的自然資源，其所有權和經營權是壟斷的，城市土地市場是壟斷市場。在城市土地國家所有條件下，為保證城市土地的合理利用，實現非農業建設用地總量控制，我國城市土地市場（轉讓市場）掌握在國家（城市政府）手中，國家授權土地管理部門壟斷城市土地使用權轉讓。進入土地轉讓市場的土地數量、用途、轉讓方式和使用壽命由政府控制。但這并不意味著排除競爭，其競爭表現為土地使用者為獲得土地使用權而進行的土地使用和價格競爭。在城市土地二級市場（轉讓市場）.轉讓價格主要由市場競爭形成。

二是地域性強。普通商品可以通過完全的空間流通來調整不同市場之間的剩余空間，這可能會形成全國統一的競爭性市場和市場價格。然而，土地商品是不同的。由于土地位置固定，不同城市的土地區位特征和功能差異較大，不同城市的土地不需要流動，供需差異不能相互調整。即使在同一個城市，不同地區的城市土地也有不同的特點，不能通過市場流通相互取代。這不太可能形成全國統一的城市土地市場和競爭性價格，只能成為當地市場和不完全競爭的市場，土地市場價格和租金差異較大。

第三，交易模式的多樣性和市場構成的多層次性。城市土地市場可以采用靈活多變的經營模式。從交易方式的角度來看，有一次性交易和分期租賃，具體形式包括協議、招標、拍賣、折扣股票、租賃等。租賃可分為長期租賃、短期租賃、轉租等方式。隨著城市土地制度改革和國有企業改革的深化，將繼續出現新的經營模式。城市土地市場的多層次表現在國家征收農村集體土地形成的土地征收市場、國家向土地使用者（或經營者）轉讓土地使用權形成的土地使用權轉讓市場、土地使用者轉讓土地使用權形成的土地使用權轉讓市場。各級城市土地市場的競爭程度和范圍差異較大，國家宏觀調控的方式和難度也有所不同。

第四，收入分配的復雜性。在我國城市土地實行國有制的條件下，城市土地的收入分配比較復雜。

（1）國家和地方政府之間的分配關系。作為城市土地所有者，國家應當獲得土地收入，地方政府應當委托具體行使土地管理權，也應當取得部分收入。為了保護和調動地方政府的積極性，增加城市基礎設施建設投資，促進城市經濟社會的全面發展，需要協調中央和地方政府在城市土地收入分配中的利益；

（2）各級地方政府之間的利益關系。省、市、縣各級政府根據土地管理審批權限承擔不同的土地管理任務，如何合理分配和處理各級地方政府之間的分配關系；

（3）國家土地管理部門與國有土地開發公司之間的土地收入分配關系屬于國家與企業之間的分配；

（4）土地收入使用中更復雜的分配關系。即城市土地收入不僅應用于城市建設的土地資本折舊費補償和利息支付，還應用于城市發展和舊城改造的重新投資。這些城市土地收入的多樣化利益主體和多樣化使用需要在土地收入分配中考慮各方面的關系，充分調動各方面的熱情，合理分配土地收入，促進國有土地資產的保存和增值。

第五，價格的多樣性。城市土地價格的形成要比一般商品復雜。由于土地是一種特殊商品，影響城市土地市場價格的因素眾多，既有經濟因素、物理因素和環境因素，也有政策因素、心理因素等。因而城市土地有特殊的價格形成機制，市場價格也呈現出多樣性，構成多層次、多形式的城市土地價格體系。如城市土地出讓市場就有協議價、招標價、拍賣價、租賃價、抵押價等形式；轉讓市場也有轉讓價、轉租價等多種形式。城市土地價格的多樣性，決定了政府對城市土地市場管理和監督要比一般商品市場復雜得多。

第六，房地產交易與房地產交易的交叉特征。城市土地的使用往往與建筑建設相結合，城市開發和住房建設必須以城市土地開發為前提。因此，房地產往往與房地產相結合，房地產交易往往與房地產交易相互滲透和融合。然而，由于房屋所有權和土地所有權屬于不同的產權主體，在產權關系不理順的情況下，往往不是房地產服從房地產，而是房地產服從房地產，導致土地所有者利益的損失。房地產市場的無形交易也造成了大量國有土地收入的損失，成為中國城市土地市場的一個突出問題?？梢钥闯觯眄槼鞘蟹康禺a與房地產的產權關系，建立合理的收入分配機制，促進城市房地產市場的健康發展，是需要認真研究和解決的重要課題。

城市土地市場結構體系

城市土地市場是一個多層次、開放、運動的市場體系，其內部市場相對獨立，根據各自的特點、功能和運行模式形成自循環運動體系；相互聯系、相互依賴，形成整個城市土地市場的大循環體系。研究城市土地市場結構，是揭示和解釋城市土地市場體系內部結構的組成和相互關系，促進城市土地的有效利用。

目前，我國城市土地市場結構體系的類型仍存在差異。相當多的人認為，中國的城市土地市場只是土地使用權市場，沒有土地所有權市場。由于城市土地國家所有，土地所有權不得出售，土地使用權允許在市場上流通，因此土地的商業化本質上是土地使用權的商業化。然而，由于建設的需要，我國城市應利用國家行政權力向農村集體經濟組織征用土地，這里遇到了土地所有權變更的問題。一般來說，國家征地生的公共需要外，國家征地還應遵循經濟規律的要求，利用經濟杠桿調整征地人與被征地人之間的關系。因此，事實上，中國也有土地所有權的交易關系?？梢钥闯觯鞘型恋厥袌鍪且粋€完整的市場體系，包括農業征地市場和土地使用權市場。

l.農地征購市場。土地征用是指國家為公共目的強制取得原土地權利人的土地權利并給予合理補償的行為。土地征用制度已成為我國土地制度的重要組成部分。征地行為是否屬于市場行為，征地補償費是否屬于土地價格？這是我國關于城市土地利用的爭論的焦點。一些同志認為，土地從集體所有權轉為全民所有權的過程不是市場行為，其征地補償費不屬于土地價格。其論點是，中國的土地分為集體所有制和全民所有制，均為公共所有制。當國家需要它時，它可以依法征用集體所有制的土地。征用不是銷售，而是國家的強制力。征用時，雙方不需要納稅，只需要經濟補償和勞動安排。然而，國家將農民集體所有的土地轉化為國有土地的前提是依法對農民進行經濟補償。雖然征地行為是強制性的，但不是超級經濟的強制性，而是基于有償的。因此，中國也應遵循農村商品糧征用相同的原則。它不僅體現在國家的強制力上，也體現在土地所有權的轉讓上。不可否認的事實是，農地征地市場的存在和征地補償標準的市場化。近年來，我國城市政府在征地實踐中表現出的交易征地補償費與城市土地使用權價格的波動以及與之保持一定價格比例關系的事實明顯表明，農地征地市場與城市土地出讓市場之間存在著密切的聯系和聯系。

隨著我國工業化和城市化進程的發展，部分農村土地必須轉化為城市土地，以滿足城市經濟發展的需要。根據國務院批準的《1997~2010年全國土地利用總體規劃綱要》，到2010年，全國非農業建設占用耕地將控制在2950萬畝。1997-2000年4年，非農業建設占用耕地約1050萬畝，平均每年占用約260萬畝。其中大部分必須通過購買市場轉變為城市土地。因此，農業征地市場是城市增量土地的來源，是城市土地轉讓市場的上游，應當納入城市土地市場體系。因此，國家從社會公共利益的需要出發，根據法律規定的程序和批準權限，參照市場價值確定征地補償水平，是有利于城鄉雙贏發展的重要問題。不承認征地費是農業所有權的交易價格，不利于現有征地制度的改革，不利于征地補償標準的合理化，不利于城市土地補償水平的形成。

2.城市土地一級市場(城市土地使用權轉讓市場)。《憲法》和《土地管理法》都明確規定，城市土地屬于國家所有，國有土地使用權可以依法轉讓。也就是說，城市土地流通只是城市土地使用權，為城市土地使用權市場奠定了法律基礎。根據我國目前的城市土地使用權交易方式，城市土地使用權市場可分為兩個層次：城市土地使用權轉讓市場和轉讓市場。城市土地使用權轉讓市場是城市土地使用權流通的一級市場。在這里，國家通過城市政府將城市土地使用權有償、有期限地轉讓給土地經營者或用戶，是城市土地使用權進入流通的第一個環節，因此被稱為城市土地使用權一級市場（以下簡稱城市土地一級市場）。在一級市場上，國家通過城市政府的土地管理部門在服從城市規劃和使用管理的前提下，采取協議、招標、拍賣等方式。

3.二級城市土地市場(城市土地使用權轉讓市場)。它是獲得城市土地使用權的經濟主體，是將城市土地使用權轉讓出去形成的市場關系。因為這是城市土地使用權的再流通，所以被稱為二級市場。在二級市場，不同的城市土地使用者交易城市土地使用權，包括土地使用權的轉讓、轉租、交換、抵押等。這里有很多交易者，交易頻率高，交易形式多樣。城市土地二級市場以土地使用權交易為基本內容，但隨著土地產權的分解和細化，其他形式的土地權交易也可以衍生出來，從而形成城市土地二級市場內部的多重結構。與一級市場相比，二級市場的經濟關系要復雜得多。特別是土地投機和隱性交易的大量存在，可能會阻礙土地市場的公平競爭，造成國有土地收入的大量流失，也可能降低土地資源的宏觀配置效率。在我國城市土地市場體系不完善的情況下，政府必須加強土地轉讓市場的健康發展，引導土地市場主體的管理。

參考文獻

1. ↑宋延軍，魏允哲.我國城市土地市場淺論[J].1996(1)經濟縱橫
2. ↑第五章城市土地利用及其內部空間結構.城市經濟學.東北財經大學精品課程

城市土地市場

城市土地市場發表于2022-06-03，由周林編輯，文章《城市土地市場》由admin于2022年06月03日發布于本網，共4223個字，共5240人圍觀，目錄為經濟百科，如果您還要了解相關內容敬請點擊下方標簽，便可快捷查找與文章《城市土地市場》相關的內容。

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